Credit ipotecar în UK ca român: ce cer băncile

Creditul ipotecar în UK nu e mai greu de luat ca român decât ca britanic, cu o condiție: să arăți ca un britanic pe hârtie. Băncile nu se uită la naționalitate, se uită la statut de imigrare, istoric de credit, venit dovedit și depozit. Fiecare dintre astea are, pentru cineva venit de câțiva ani, o versiune „lipsă" pe care o poți repara înainte să aplici. Ghidul e despre ce cer băncile și cum le dai ce cer.

Statutul: prima întrebare a băncii

• Settled status: ești tratat ca un rezident permanent. Toate băncile, toate produsele.
• Pre-settled status: majoritatea băncilor mari acceptă, unele cu condiții (depozit mai mare, sau minimum 12 luni de rezidență, sau dovada că ai aplicat pentru settled). Câteva refuză. Un broker știe care.
• Viză de muncă cu termen: doar băncile care acceptă „limited leave", de obicei cu 25% depozit sau cu cel puțin 2 ani rămași pe viză.
• Cetățenie britanică: nicio diferență față de settled.

Istoricul de credit: unde se pierd românii

Băncile UK verifică istoricul la Experian, Equifax și TransUnion. Nu contează ce ai avut în România; contează ce ai în UK. Un istoric bun se construiește în 12–24 de luni, deliberat:

• Lista electorală (electoral roll): înscrierea la council e cel mai puternic semnal. Cetățenii UE cu statut EUSS au drept de vot local, deci se pot înscrie.
• Istoric de adresă: 3 ani de adrese UK, fără goluri, identice la bancă, HMRC, DVLA, council.
• Un card de credit folosit lunar și plătit integral. Nu pentru datorie, pentru dovada de plată.
• Direct debit-uri regulate: telefon, energie, council tax, toate pe numele tău, niciodată ratate.
• Fără cereri de credit multiple în ultimele 6 luni, fără BNPL neplătit, fără overdraft neautorizat.
• Verifică-ți rapoartele gratuit (fiecare agenție are versiune gratuită) cu 6 luni înainte; corectezi erorile în scris.

Venitul: ce accepți și ce nu

• Angajat: 3 payslip-uri și 3 extrase de cont. Contract permanent, probă terminată. Orele suplimentare și bonusurile contează parțial, dacă sunt regulate.
• Self-employed: 2 ani de declarații (SA302 + tax year overview de la HMRC), uneori 1 an la băncile specializate. Profitul mediu pe 2 ani e venitul.
• Director de Ltd: salariu + dividende pe 2 ani, sau profitul firmei la unele bănci.
• Cash, „la negru", venituri nedeclarate: zero. Băncile nu le văd și nu le acceptă. Venitul nedeclarat nu există.
• Două venituri în cuplu: se adună. E cel mai simplu mod de a dubla suma.

Cât împrumuți: de obicei 4–4,5 × venitul brut anual al gospodăriei, până la 5,5–6 × la unele bănci pentru venituri mai mari sau la primii cumpărători, după relaxarea regulilor din 2025. Verificarea de „stress test" a fost și ea relaxată. Regula: cu 30.000 £ venit, împrumuți 120.000–135.000 £; cu două salarii minime (≈ 50.000 £), 200.000–225.000 £.

Depozitul

• Minimum 5% cu schema guvernamentală de garanție (permanentă din iulie 2025, locuințe până la 600.000 £), la majoritatea băncilor mari. Dobânda e mai mare decât la 10–15%.
• 10% e standardul pentru dobânzi decente; 15–25% deschide cele mai bune produse.
• Sursa depozitului se dovedește: extrase pe 3–6 luni. Banii aduși din România sunt acceptați, cu dovada transferului și, dacă sunt cadou de la părinți, cu o scrisoare de „gifted deposit" semnată de ei. Cash depus la ghișeu fără urmă e problemă.
• Lifetime ISA: pui până la 4.000 £ pe an, statul adaugă 25%, pentru prima casă de maximum 450.000 £. Deschide-l cu 12 luni înainte de cumpărare ca să poți folosi bonusul. Trebuie să ai 18–39 de ani la deschidere.

Sursă oficială Lifetime ISA GOV.UK

Cât costă cumpărarea, dincolo de depozit

Pe scurt: pe lângă depozit, pune deoparte 3.000–5.000 £ pentru o casă sub 300.000 £, mai mult peste. Nu se finanțează din credit.

Sursă oficială Stamp Duty Land Tax rates GOV.UK

Cum decurge, pas cu pas

• Broker „whole of market", înainte de a te uita la case. Un broker bun știe care bănci acceptă pre-settled, self-employed de un an, venit din CIS, și îți face „agreement in principle" (AIP) în 24 de ore, fără impact pe istoric.
• AIP în mână, cauți casă. Agenții imobiliari cer AIP înainte să accepte oferta.
• Oferta acceptată: aplicația formală la bancă, evaluarea proprietății, avocatul începe căutările. 4–8 săptămâni.
• Oferta de credit (mortgage offer): valabilă 3–6 luni.
• Schimbul de contracte (exchange): plătești depozitul, ești obligat legal. Asigurarea clădirii intră în vigoare.
• Finalizarea (completion): banca trimite banii, primești cheile. De la ofertă acceptată la chei: 3–5 luni în medie, mai mult în lanț.

Scheme care te pot ajuta

• Schema de garanție 95%: 5% depozit, băncile mari, până la 600.000 £. Nu e un produs separat, e ce permite băncii să-ți dea 95%.
• First Homes: locuințe noi cu reducere de minimum 30%, pentru primii cumpărători cu venit sub un plafon; reducerea rămâne la revânzare. Ofertă limitată, pe zone.
• Shared Ownership: cumperi 25–75% și plătești chirie pe rest, prin asociații de locuințe. Intrare mai ieftină, dar două plăți lunare și reguli la vânzare.
• Help to Buy nu mai există în Anglia. Orice „agent" care ți-l oferă vinde altceva.

Sursă oficială Mortgage guarantee scheme GOV.UK

Greșelile care omoară dosarul

• Schimbarea jobului cu o lună înainte de aplicare. Băncile vor probă terminată; așteaptă 3–6 luni în noul job.
• Depozit „împrumutat" de la un prieten, prezentat ca economii. Se vede din extrase.
• Aplicații la 3 bănci deodată, „să vedem cine dă". Fiecare lasă urmă; a treia refuză din cauza primelor două.
• Cheltuieli mari în cele 3 luni de extrase: jocuri de noroc, BNPL, transferuri regulate spre România neexplicate. Le explici înainte, în scris, prin broker.
• Pre-settled care nu aplică pentru settled deși se califică: plătește dobândă mai mare degeaba.